Réttindi og skyldur

Upphaf og gerð leigusamnings

Þarf leigusamningur að vera skriflegur?

Já, húsaleigulög gera kröfu um að leigusamningur um húsnæði sé skriflegur og að tiltekin atriði (sjá upptalningu í 6. gr. húsaleigulaga) verði að koma þar fram. Ef eitthvað kemur upp á leigutímanum er gott fyrir alla að skriflegur samningur liggi fyrir. Hins vegar gilda húsaleigulögin að öllu leyti um leiguna jafnvel þótt ekki sé útbúinn skriflegur samningur. Ef ekki er gerður skriflegur leigusamningur er litið svo á að þú og leigusali hafið gert ótímabundinn leigusamning. Fjárhæð leigunnar er sú sem leigusali getur sýnt fram á að þú hafir samþykkt.

Hvar get ég fundið hefðbundinn leigusamning?

Inni á heimasíðu velferðarráðuneytisins finnur þú eyðublöð fyrir staðlaða leigusamninga svo það á ekki að vera svo mikið mál að ganga frá skriflegum samningi, hér.

Hvað þarf að gera þegar ég fæ húsnæðið afhent?

Þá þarf að gera úttekt á ástandi húsnæðisins og gera um það skýrslu sem kallast úttektaryfirlýsing. Þegar þú skilar húsnæðinu er svo skýrslan notuð til að sjá hvort slit á húsnæðinu sé meira en eðlilegt getur talist eða hvort eitthvað hafi skemmst. Þú getur gert þessa úttekt sjálf/ur með leigusalanum eða fengið óháðan þriðja aðila til að gera það.

Þarf ég að þinglýsa leigusamningnum?

Þinglýsing er opinber skráning skjala til að vernda réttindi þín gagnvart þriðja aðila. Það er ekki gerð krafa um að leigusamningum sé þinglýst og því ekki þörf á að þinglýsa svo samningur sé gildur. Ákvæði samningsins eru bindandi fyrir þig og leigusala, hvort sem samningnum er þinglýst eða ekki. Hins vegar þarftu að þinglýsa samningnum ef þú ætlar að sækja um húsnæðisbætur.

Er í einhverjum tilvikum skynsamlegt að þinglýsa þó ég þurfi ekki að gera það?

Ef þú semur um að njóta meiri réttinda en þau sem talað er um í húsaleigulögum getur verið tilefni til að þinglýsa samningnum. Þannig er tryggt að þú glatir ekki þessum auknu réttindum gagnvart þriðja manni.

Hvernig þinglýsi ég leigusamningnum?

Þú ferð með frumrit samningsins á skrifstofu sýslumanns og greiðir þinglýsingargjald samkvæmt verðskrá. Þú þarft einnig að skila inn ljósriti af samningnum á löggiltum skjalapappír. Hann fæst í flestum ritfangaverslunum. Oft tekur þinglýsing nokkra virka daga, og þegar henni er lokið sækir þú samninginn aftur á skrifstofu sýslumanns.

Á ég rétt á húsnæðisbótum?

Margir leigjendur eiga rétt á húsnæðisbótum. Hægt er að sækja um þær á heimasíðunni husbot.is og þar er einnig að finna lista yfir skilyrðin sem þarf að uppfylla. Þar er jafnframt hægt að nota reiknivél til þess að áætla þá fjárhæð sem þú átt rétt á.

Réttindi og skyldur leigjanda

Hvenær á ég að borga leiguna?

Yfirleitt er leiga borguð fyrirfram, einn mánuður í einu, fyrsta hvers mánaðar. Mögulegt er að breyta þessu fyrirkomulagi en þá þarf það að koma fram í leigusamningi. Þér og leigusala er frjálst að semja um upphæðina og hvort hún á að breytast eitthvað á leigutímanum.

Á ég að leggja fram tryggingu?

Yfirleitt fer leigusali fram á að þú leggir fram tryggingu áður en húsnæðið er afhent til leigjanda. Ef leiga er ekki borguð eða eitthvað skemmist getur leigusali gert kröfu á tryggingarféð. Leigusali hefur 4 vikur samkvæmt húsaleigulögum til að gera slíka kröfu eftir að leiguhúsnæði hefur verið skilað.

Hvernig legg ég fram tryggingu?

Í húsaleigulögum eru tekin dæmi um fimm mismunandi form trygginga sem hægt er að leggja fram. Um þetta atriði er iðulega hægt að semja um við leigusala.

Hve há á tryggingin að vera?

Yfirleitt er samið sérstaklega um það, oftast er farið fram á tryggingu sem svarar tveggja - þriggja mánaða húsaleigu. Fjárhæðin má ekki vera hærri en þriggja mánaða húsaleiga samkvæmt leigusamningi fari leigusali fram á sjálfskuldaraábyrgð frá þriðja aðila eða tryggingafé.

Hvað gerist ef ég hafna kröfunni á trygginguna?

Leigusali getur þá vísað málinu til kærunefndar húsamála eða höfðað mál um bótaskyldu leigjanda. Til þess hefur hann 4 vikur. Leigusali heldur eftir tryggingarfénu á meðan málið fer fyrir kærunefn eða dómstóla. Nánari upplýsingar um kærunefdina má finna hér.

Hvar er tryggingin geymd?

Leigusali á að varðveita peningana á óbundnum reikningi hjá viðskipabanka eða sparisjóði. Geri leigusali ekki kröfu á tryggingarféð verður hann að skila þér peningnum ásamt þeim vöxtum sem hafa safnast á þá á leigutímanum án nokkurra tafa.

Hvað ef leigjandi skilar ekki tryggingunni?

Þá þarf hann að greiða dráttarvexti frá þeim degi er fjórar vikur eru liðnar frá því að húsnæðinu var skilað og þangað til hann skilar tryggignarfénu.

Hvaða reglur gilda um ástand húsnæðis?

Það er ekki hægt að leigja húsnæði út í hvaða ástandi sem er. Í húsnæðislögum er gerð krafa um að húsnæðið uppfylli ákveðnar kröfur, til dæmis um hreinlæti, vatns- og frárennslilagnir og brunavarnir svo eitthvað sé nefnt. Þú skalt gæta að því að skoða húsnæðið vel áður en þú leigir til að vera viss um að það uppfyllir þínar kröfur áður en skrifað er undir leigusamning. Framkvæma skal ítarlega fasteignaskoðun, af óháðum matsmanni, við afhendingu og skil eignar.

Hvað ef húsnæðið er ekki í því ástandi sem samið var um eftir að það hefur verið afhent?

Þá þarftu að láta leigusala þinn vita skriflega af því og krefjast þess að úr göllunum verði bætt. Ef aðrir gallar koma upp á leigutímanum verður þú að láta leigusala vita af því skriflega innan fjórtán daga eftir að þú uppgvötaðir þá. Ef þú lætur ekki vita í tíma þá getur leigusali þinn litið svo á að þú samþykkir ástand húsnæðisins.

Hvað ef leigusali bregst ekki við?

Hafi leigusali ekki brugðist við skriflegum ábendingum þínum getur þú ráðist sjálf/ur í lagfæringar á eigninni og dregið svo kostnaðinn frá leigunni. Til þess að þetta sé heimilt þarft þú að fá óháðan matsmann til þess að staðfesta með sannanlegum hætti að viðhald er nauðsynlegt.

Hvaða reglur gilda um viðhald leiguhúsnæðis á leigutímanum?

Almennt séð er það leigusali sem skal sjá um allt viðhald á húsnæðinu, innan sem utan. Inní þessu er þó ekki minniháttar viðhald eins og skipti á ljósaperum, hreinsun niðurfalla, herðing á skrúfum og þess háttar. Aðilum er þó gefið frelsi að nokkru leiti til að semja um að viðhald innan íbúðar sé á þínum höndum sem leigjanda. Ef það er gert, þarf að skilgreina nákvæmlega í leigusamningi hvaða viðhald er á ábyrgð leigjanda.

Hvað get ég gert ef mér finnst leigusali ekki vera að sinna viðhaldsskyldu sinni?

Þá verður þú að gera leigusala skriflega grein fyrir því sem þarf að laga og skora á hann að bregðast við. Ef hann bregst ekki við máttu að fjórum vikum liðnum afla þér samþykkis óháðs úttektaraðila til að ráðast sjálf/ur í lagfæringar og getur dregið kostnaðinn frá leigunni. Ef átta vikur líða síðan án þess að leigusali bregðist við er þér heimilt að rifta samningnum.

Hvað ef ég eða einhver annar sem ég hef hleypt inn í húsnæðið veldur tjóni á því?

Þá verður þú að bæta úr tjóninu sem allra fyrst. Annars má leigusali láta gera við skemmdir á þinn kostnað. Fyrst þarf hann þó að láta þig vita af athugasemdum sínum skriflega og útskýra hvað hann vill að sé gert. Þá hefur þú fjórar vikur til að bregðast við og ljúka viðgerðinni. Ef þú bregst ekki við innan fjögurra vikna getur leigusali sjálfur látið framkvæma viðgerð eftir að óháður úttektaraðili hefur veitt samþykki sitt.

Hver sér um rekstarkostnað af húsnæðinu?

Venjulega er það leigusalinn sem sér um að greiða fasteignagjöld, árgjöld veitustofnana og gjöld í hússjóð. Þú sem leigjandi greiðir þá kostnað vegna rafmagns og hota. Aðilum er heimilt að semja um aðra ráðstöfun en þá þarf slíkt að koma skýrt fram í samningi.

Mismunandi lok leigusamnings

Hvenær lýkur leigusamningi?

Tímabundnum leigusamningi lýkur á þeim degi sem samið er um. Ekki þarf að tilkynna sérstaklega um það. Venjulega verður tímabundnum leigusamningi ekki slitið með uppsögn á leigutímanum en það er þó heimilt í ákveðnum tilvikum sem þurfa þá að vera fyrirfram skilgreind í leigusamningi.

Hvað er uppsagnarfrestur langur?

Þegar tímabundinn leigusamningur heimilar uppsögn skal gagnkvæmur uppsagnarfrestur vera að minnsta kosti þrír mánuðir. Það verður að tilkynna uppsögn skriflega og rökstyðja hana.

Hvaða reglur gilda um uppsagnarfrest á ótímabundnum leigusamningi?

Þú mátt segja ótímabundnum leigusamningi upp hvenær sem er. Uppsagnarfresturinn er hins vegar breytilegur eftir því til hvers konar húsnæðis samningur tekur. Uppsögnin verður að vera skrifleg.

Hvenær hefst uppsagnarfresturinn?

Uppsagnarfrestur er talinn hefjast fyrsta dag næsta mánaðar eftir að uppsögn er send.

Hvað gerist ef ég fer ekki út þegar leigutíma lýkur?

Ef þú flytur ekki út innan átta vikna frá því að leigutímanum lauk, hvort sem það er vegna uppsagnar eða ekki, er litið svo á að leigusamningur framlengist ótímabundið. Þetta á þó ekki við ef leigusalinn hefur skorað á þig að rýma húsnæðið eða ef þú hefur ekki staðið við þitt samkvæmt samningnum, t.d. að borga leigu eða uppfylla aðrar skyldur.

Hvað þýðir að rifta samningi?

Riftun felur í raun í sér að samningurinn fellur úr gildi. Þú hefur þá ekki lengur umráð yfir húsnæðinu og hættir auðvitað að borga leigu um leið. Í húsaleigulögum er kveðið á um ákveðin tilvik sem heimila bæði þér og leigusala að rifta samningi. Þau eru talin upp í 60. og 61. gr. laganna.

Í hvaða tilvikum get ég rift samningi?

Í grófum dráttum eru ástæðurnar eftirfarandi:

  • Annmarkar eru á húsnæði sem leigusali bætir ekki úr.
  • Verulegur afhendingardráttur verður á húsnæðinu.
  • Leiguhúsnæðið skemmist eða verður heilsuspillandi.
  • Veruleg vanræksla leigusala á viðhaldsskyldum.
  • Réttur leigjanda er verulega skertur vegna laga eða annarra opinberra fyrirmæla eða vegna þess að hann fer í bága við kvaðir sem á eigninni hvíla.
  • Verulegt og ítrekað ónæði og óþægindi stafar af nágrönnum.
  • Leigusali brýtur gegn rétti leigjanda til umsaminna umráða og afnota af húsnæði eða ef leigusali gerist sekur um refsivert athæfi gagnvart leigjanda eða fjölskyldu hans.
  • Aðrar vanefndir af hálfu leigusala geta einnig heimilað riftun, en þær þurfa þó að vera verulegar eða sviksamlegar.

Í hvaða tilvikum getur leigusali rift samningi?

Riftunarástæður leigusala eru í stuttu máli eftirfarandi:

  • Leiga er ekki greidd þrátt fyrir áskoranir og viðvaranir um riftun.
  • Leigjandi vinnur ekki af sér leigugreiðslu samkvæmt samningi.
  • Leigjandi nýtir hið leigða á ólöglegan hátt eða ef nýtingin brýtur gegn ákvæðum leigusamnings.
  • Leigjandi framleigir húsnæðið án samþykkis leigusala eða framleigjandi gerist sekur um háttsemi sem heimilar leigusala riftun gagnvart upphaflegum leigjanda.
  • Leigjandi meinar leigusala eða öðrum, án gildra ástæðna, aðgang að hinu leigða húsnæði í kjölfar tjóns á því.
  • Leigjandi flytur úr húsnæði á meðan á leigutíma stendur án þess að gera viðeigandi ráðstafanir til gæslu og verndar þess.
  • Húsnæði spillist vegna umgengni eða hirðuleysi leigjanda eða þeirra sem hann ber ábyrgð á.
  • Umgengni leigjanda er óásættanleg eða ef leigjandi gerist sekur um persónulega meingerð gagnvart leigusala eða fjölskyldu hans.
  • Leigjandi vanrækir skyldur sínar samkvæmt leigusamningi eða lögum á stórfelldan hátt.
  • Leigjandi hefur gefið rangar eða villandi upplýsingar til þess að uppfylla lögmæt og málefnaleg skilyrði leigusala fyrir leigu á húsnæðinu.

Þarf ég að tilkynna sérstaklega um riftun?

Í flestum tilvikum þarft þú ekki að senda tilkynningu til leigusala og skora á hann að bæta úr því sem þú telur ekki í lagi áður en riftun getur talist heimil. Það sama gildir ef hann ætlar sér að rifta. Slík áskorun þarf að vera skrifleg og send með sannanlegum hætti, t.d. með ábyrgðarpósti. Ekki nægir að skora á hann munnlega. Það er afar mikilvægt að þú fullvissir þig um að aðstæður séu þannig að þú megir rifta samnningi. Ef þú riftir ólöglega getur það leitt til bótaskyldu og þess vegna er alltaf betra að fara hægt í sakirnar. Riftun er algjört lokaúrræði.

Hvaða reglur gilda þegar ég skila húsnæðinu?

Þér ber að skila húsnæðinu í sama ástandi og þú tókst við því, það sama á við um það sem fylgdi húsnæðinu. Það er eðlilegt að einhver slit verði á húsnæði en þú gætir þurft að borga leigusala bætur ef slitið er meira en eðlilegt getur talist. Það getur einnig gerst ef íbúð er skilað skítugri eða illa þrifinni. Þess vegna er mikilvægt að vanda til verka í úttektaryfirlýsingu sem þið búið til áður en þú flytur inn.

Önnur mikilvæg atriði til að hafa í huga

Hver ber ábyrgð á því að tilkynna flutninga úr húsnæði til veitustofnana?

Sá sem er skráður fyrir mælum ber ábyrgð á því að tilkynna flutning til rafmagns- og hitaveitustofnana og hann þarf að greiða orkureikninga þangað til. Þess vegna er mikilvægt að þú lesir af rafmagns- og hitamælum þangað til þú flytur út.

Hvernig á ég að hafa samband við leigusala?

Það er góð regla að hafa samskipti ykkar skrifleg. Það getur auðveldað málið talsvert ef það kemur upp ágreiningur. Stundum er gerð krafa um að þú sendir tilkynningu og þá er mikilvægt að þú gerir það með „sannanlegum og tryggilegum hætti“ eins og það er kallað.

Hvert get ég leitað ef það kemur upp ágreiningur?

Ef ágreiningur kemur upp getur þú alltaf leitað til kærunefndar húsamála. Þú þarft að senda nefndinni erindi skriflega og hafa það skýrt um hvað málið snýst, t.d. hvaða kröfur eru gerðar og rökstuðning fyrir þeim. Nefndin kveður upp skriflegan og bindandi úrskurð þegar allir hafa fengið tækifæri til að koma sínum sjónarmiðum á framfæri. Það er síðan hægt að bera úrskurðinn undir dómstóla innan átta vikna frá því að hann var kveðinn upp. Gott er að leita ráðgjafar lögfræðings þegar málum er skotið til húsanefndar.