Na tej stronie szczegółowo omawiamy obowiązki i prawa jednostek na rynku najmu, a my staramy się to w prosty sposób wyjaśnić. Wszelkie informacje dotyczące praw i obowiązków opierają się na Ustawie o najmie nr. 36/1994, ale są one dostępne na stronie internetowej Alþingis.
Tak, ustawa o najmie lokali mieszkalnych wymaga, aby umowa najmu lokalu mieszkalnego miała formę pisemną i aby określone elementy (patrz lista w art. 6 ustawy o najmie lokali mieszkalnych) były w niej zawarte. Jeśli coś wyniknie w trakcie okresu wynajmu, dobrze jest, aby wszyscy mieli pisemną umowę. Ustawa o najmie lokali ma jednak zastosowanie do czynszu we wszystkich aspektach, nawet jeśli nie sporządzono pisemnej umowy. Jeśli nie zostanie sporządzona pisemna umowa najmu, uznaje się, że najemca i wynajmujący zawarli umowę najmu na czas nieokreślony. Kwota czynszu jest kwotą, którą wynajmujący może wykazać, że się na nią zgodziłeś.
Na stronie internetowej Ministerstwa Spraw Społecznych znajdziesz bezpłatne formularze standardowych umów najmu. Zawarcie pisemnej umowy w momencie rozpoczęcia wynajmu nie powinno być aż tak wielkim problemem.
Następnie należy dokonać oceny stanu lokalu i sporządzić raport na ten temat zwany oświadczeniem o ocenie. Po zwrocie mieszkania raport jest wykorzystywany do sprawdzenia, czy zużycie mieszkania jest większe niż normalne lub czy coś zostało uszkodzone. Ocenę można przeprowadzić samodzielnie wraz z wynajmującym lub zlecić ją niezależnej stronie trzeciej.
Notarialne poświadczenie jest publicznym zapisem dokumentów w celu ochrony Twoich praw przed osobami trzecimi. Nie ma wymogu, aby umowy najmu były poświadczane notarialnie, a zatem nie jest to wymagane, aby umowa była ważna. Jeśli zamierzasz ubiegać się o dodatek mieszkaniowy, nie będziesz musiał notarialnie poświadczać umowy.
Jeśli negocjujesz skorzystanie z większej liczby praw niż te wymienione w ustawie o najmie, mogą istnieć podstawy do poświadczenia umowy notarialnie. Gwarantuje to, że nie utracisz tych dodatkowych praw wobec osób trzecich.
Wielu lokatorów ma prawo do dodatku mieszkaniowego. Można się o nie ubiegać na stronie Agencji Mieszkalnictwa i Infrastruktury. Znajduje się tam również lista warunków, które należy spełnić oraz kalkulator pozwalający oszacować kwotę, do której jesteś uprawniony.Alma rejestruje wszystkie podpisane umowy najmu w bazie danych HMS.
Czynsz jest zazwyczaj płacony z góry, za każdy miesiąc z góry, pierwszego dnia każdego miesiąca. Istnieje możliwość zmiany tego ustalenia, ale musi to zostać określone w umowie najmu. Ty i wynajmujący możecie swobodnie uzgodnić wysokość czynszu i to, czy powinna ona ulec zmianie w jakikolwiek sposób w trakcie okresu wynajmu.
Zazwyczaj wynajmujący prosi o wpłacenie kaucji przed przekazaniem lokalu najemcy. Jeśli czynsz nie zostanie zapłacony lub coś zostanie uszkodzone, wynajmujący może zażądać kaucji. Zgodnie z ustawą o najmie wynajmujący ma 4 tygodnie na zgłoszenie takiego roszczenia po zwrocie wynajmowanego lokalu.
W ustawie o wynajmie mieszkań (patrz lista w art. 40) znajdują się przykłady pięciu różnych form ubezpieczenia, które można przedłożyć. Ten punkt można zazwyczaj negocjować z wynajmującym.
Zwykle jest to negocjowane, zazwyczaj wymagana jest kaucja w wysokości od dwóch do trzech miesięcy czynszu. Kwota nie może być wyższa niż trzymiesięczny czynsz zgodnie z umową najmu, jeśli wynajmujący zażąda poręczenia strony trzeciej lub pieniędzy z ubezpieczenia.
Wynajmujący może następnie skierować sprawę do Komisji Apelacyjnej ds. Mieszkalnictwa lub złożyć pozew dotyczący odpowiedzialności najemcy za odszkodowanie. Ma na to 4 tygodnie. Wynajmujący przechowuje kaucję na czas rozpatrywania sprawy przez komisję odwoławczą lub sąd. Więcej informacji na temat komisji odwoławczej można znaleźć na stronie internetowej Zarządu.
Wynajmujący musi przechowywać pieniądze na nieograniczonym rachunku w banku komercyjnym lub kasie oszczędnościowej. Jeśli wynajmujący nie zażąda zwrotu kaucji, musi bezzwłocznie zwrócić ci pieniądze wraz z odsetkami, które narosły od nich w okresie wynajmu.
Następnie musi zapłacić odsetki za zwłokę od dnia, w którym upłynęły cztery tygodnie od zwrotu mieszkania, do momentu zwrotu kaucji.
Mieszkanie nie może być wynajmowane w jakimkolwiek stanie. Ustawa o mieszkalnictwie wymaga, aby mieszkanie spełniało określone wymogi, na przykład dotyczące higieny, systemów wodnych i kanalizacyjnych oraz ochrony przeciwpożarowej. Powinieneś zadbać o dokładne sprawdzenie lokalu przed jego wynajęciem, aby upewnić się, że spełnia on Twoje wymagania przed podpisaniem umowy najmu. Szczegółowa inspekcja nieruchomości musi zostać przeprowadzona po dostarczeniu i zwrocie nieruchomości.
Wówczas należy powiadomić wynajmującego na piśmie i zażądać usunięcia wad. Jeśli w okresie najmu wystąpią inne wady, należy powiadomić o nich wynajmującego na piśmie w ciągu czternastu dni od ich wykrycia. Jeśli nie powiadomisz na czas, wynajmujący może uznać, że akceptujesz stan lokalu.
Ogólnie rzecz biorąc, to wynajmujący musi dbać o wszystkie czynności związane z utrzymaniem lokalu, zarówno wewnątrz, jak i na zewnątrz. Nie obejmuje to jednak drobnych prac konserwacyjnych, takich jak wymiana żarówek, czyszczenie kanalizacji, dokręcanie śrub itp. Strony mają jednak pewną swobodę w uzgodnieniu, że utrzymanie mieszkania leży w gestii najemcy. W takim przypadku umowa najmu musi jasno określać, za jakie czynności konserwacyjne odpowiada najemca.
Wówczas należy przekazać wynajmującemu pisemną informację o tym, co należy naprawić i wezwać go do działania. Jeśli nie zareaguje, po czterech tygodniach możesz uzyskać zgodę niezależnego rzeczoznawcy na samodzielne podjęcie napraw i odliczyć ich koszt od czynszu. Jeśli minie osiem tygodni bez odpowiedzi ze strony wynajmującego, możesz rozwiązać umowę.
W takim przypadku musisz jak najszybciej naprawić szkodę. W przeciwnym razie wynajmujący może naprawić szkodę na Twój koszt. Najpierw jednak musi on powiadomić Cię o swoich uwagach na piśmie i wyjaśnić, co chce zrobić. Następnie masz cztery tygodnie na odpowiedź i dokończenie naprawy. Jeśli nie odpowiesz w ciągu czterech tygodni, wynajmujący może zlecić naprawę na Twój koszt po zatwierdzeniu przez niezależnego inspektora.
Zazwyczaj to wynajmujący jest odpowiedzialny za opłacanie podatków od nieruchomości, rocznych opłat za media i opłat na fundusz mieszkaniowy. Ty jako najemca ponosisz koszty energii elektrycznej i ogrzewania. Strony mogą uzgodnić inny środek, ale musi to być wyraźnie określone w umowie.
Umowa najmu tymczasowego kończy się w uzgodnionym terminie. Nie ma potrzeby zgłaszania tego osobno. Zazwyczaj umowa najmu tymczasowego nie jest rozwiązywana przez zakończenie okresu najmu, ale jest to dozwolone w niektórych przypadkach, które muszą być z góry określone w umowie najmu.
Jeśli umowa najmu tymczasowego dopuszcza wypowiedzenie, wzajemny okres wypowiedzenia musi wynosić co najmniej trzy miesiące. Wypowiedzenie musi zostać zgłoszone na piśmie i uzasadnione.
Umowę najmu na czas nieokreślony można wypowiedzieć w dowolnym momencie. Okres wypowiedzenia różni się jednak w zależności od rodzaju umowy mieszkaniowej. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną.
Uznaje się, że okres wypowiedzenia rozpoczyna się pierwszego dnia następnego miesiąca po wysłaniu pisemnego wypowiedzenia.
Jeśli najemca nie wyprowadzi się w ciągu ośmiu tygodni od zakończenia okresu najmu, niezależnie od tego, czy jest to spowodowane wypowiedzeniem, czy też nie, okres najmu uznaje się za przedłużony na czas nieokreślony. Nie ma to jednak zastosowania, jeśli wynajmujący poprosił Cię o opuszczenie lokalu lub jeśli nie wypełniłeś swoich zobowiązań wynikających z umowy, np. nie zapłaciłeś czynszu lub nie wypełniłeś innych zobowiązań.
Rozwiązanie umowy oznacza, że przestaje ona obowiązywać. Nie jesteś już wtedy w posiadaniu lokalu i oczywiście jednocześnie przestajesz płacić czynsz. Ustawa o najmie przewiduje pewne przypadki, które umożliwiają zarówno najemcy, jak i wynajmującemu rozwiązanie umowy. Są one wymienione w artykułach 60. i 61. ustawy.
Z grubsza rzecz biorąc, powody są następujące:
Powody wypowiedzenia umowy przez wynajmującego są w skrócie następujące:
W większości przypadków musisz wysłać zawiadomienie do wynajmującego i poprosić go o naprawienie tego, co uważasz za niewłaściwe, zanim anulowanie może zostać uznane za dozwolone. To samo dotyczy sytuacji, gdy wynajmujący zamierza anulować umowę. Takie odwołanie musi być pisemne i wysłane w możliwy do zweryfikowania sposób, np. listem poleconym. Nie wystarczy zakwestionować go ustnie. Niezwykle ważne jest, aby upewnić się, że okoliczności pozwalają na odstąpienie od umowy. Nielegalne odstąpienie od umowy może skutkować odpowiedzialnością, dlatego zawsze lepiej postępować powoli. Odstąpienie od umowy jest absolutną ostatecznością.
Musisz zwrócić mieszkanie w takim samym stanie, w jakim je otrzymałeś, to samo dotyczy rzeczy dostarczonych wraz z mieszkaniem. Zużycie mieszkania jest normalne, ale może być konieczne zapłacenie wynajmującemu odszkodowania, jeśli zużycie jest większe niż można uznać za normalne. Może się to również zdarzyć, jeśli mieszkanie zostanie zwrócone brudne lub źle posprzątane. Dlatego ważne jest, aby ciężko pracować nad wyceną, którą tworzysz przed wprowadzeniem się i robić zdjęcia domu.
Osoba, która jest zarejestrowana na liczniki, jest odpowiedzialna za zgłoszenie przeniesienia do agencji dostarczających energię elektryczną i cieplną i do tego czasu musi płacić rachunki za energię. Dlatego ważne jest, aby odczytywać liczniki energii elektrycznej i ciepła do czasu wyprowadzki.
Dobrą zasadą jest komunikowanie się na piśmie. Może to znacznie ułatwić sprawę w przypadku sporu. Czasami wymagane jest wysłanie powiadomienia i ważne jest, aby zrobić to w tak zwany "weryfikowalny i bezpieczny sposób".
W przypadku sporu zawsze można skontaktować się z komisją odwoławczą ds. mieszkaniowych. Należy przesłać komisji pisemny raport i wyjaśnić, czego dotyczy sprawa, np. jakie wymagania zostały postawione i jakie jest ich uzasadnienie. Komisja wydaje pisemne i wiążące orzeczenie, gdy wszyscy mieli możliwość wyrażenia swoich poglądów. Decyzję można następnie zaskarżyć do sądu w ciągu ośmiu tygodni od jej wydania. Dobrym pomysłem jest skorzystanie z porady prawnika w przypadku skierowania sprawy do komisji mieszkaniowej.
